mon_montblanc (mon_montblanc) wrote,
mon_montblanc
mon_montblanc

Валютная ипотека. Банки - причина кризиса?

Оригинал взят у law6512 в Валютная ипотека. Банки - причина кризиса?

Ранее мы уже определили, что проблема валютной ипотеки напрямую затрагивает около 160 тыс.россиян, но насколько она серьёзна?

Похоже серьёзна, даже очень. Если ещё недавно заёмщики с валютной ипотекой - это лучшая, почти идеальная часть ипотечников, допускавшая за всё время не более 1% просрочки, то сегодня - это потенциально на 95% дефолтные кредиты, с текущей просрочкой на уровне 25%. При этом февраль-март 2015 года для большинство таких заёмщиков являются ключевыми - финансовые резервы закончились, далее просрочка вырастет до 50% и к маю дефолтной станет почти вся валютная ипотека.


Как же собственно так получилось с валютной ипотекой? Хочется также сразу задать вопрос о том, “что делать”, но до этого мы ещё дойдем, иначе без серьёзного разбора общая картинка из пазла причин и следствий так и не сложится, а результат будет весьма сомнительным.


И всё же, были ли проблемы валютных ипотечников предопределены с самого начала, были ли известны выдававшим валютную ипотеку банкам потенциальные и реализовавшиеся риски? А если да, то почему же валютная ипотека всё же выдавалась?


Оценка банками валютного риска: во все тяжкие.

Банки обязаны профессионально оценивать финансовые риски, в том числе валютные, так почему при выдаче валютной ипотеки банки упустили риск изменения курса - ведь казалось бы его важность буквально лежит на поверхности?


Во все тяжкие

Происхождение валютной ипотеки у большинства заёмщиков похоже - на кредиты из 2007-2008 годов приходится более 60%.


Так почему валютные ипотечные кредиты, а не рублевые?

Работа обычных банков, если постараться описать в одно предложение, заключается в получении денег в одном месте и выдаче кредита в другом, а маржа, разница процентов - это и есть доход банка, плюс доходы от комиссий за платежи и другие операции. Вопросы использования закладных и секьюритизации, важные для ипотеки, для упрощения здесь рассматривать не будем.


В те годы (да и сейчас, конечно) в России было очень сложно для ипотеки найти рубли на долгий срок, а ещё и желательно под низкий процент, поэтому банки, недолго думая, нашли “выход”, получая дешевое фондирование в валюте, в том числе и за рубежом, и выдавая в той же валюте ипотечные кредиты российским заёмщикам.


Было ли это опасно? Безусловно, и кому как ни профессиональным финансовым посредникам, банкирам, знать это. Предсказать изменения курса и правильно захеджироваться от валютных рисков сложно даже компаниям, обычным гражданам и вовсе нереально.


Так что же сделали банки? Может они что-то разъясняли заёмщикам? О нет, конечно, нет. Они просто переложили на них все риски, благо до этого такой финансовой услуги не было и закон такие риски в принципе как-то по-особому не регулировал.


Но важно, что банки не только переложили, т.е. сняли риски с себя такие риски, но ещё и не стали их учитывать в последующем - при определении платежеспособности заёмщиков при выдаче кредита.


Ипотека по 2 документам.jpg

Реклама ВТБ24 уверяет, что банк выдаст ипотеку после предоставления 2х документов. Кажется несколько опрометчивым? В 2014-15гг. банк запросил сотни миллиардов рублей помощи у государства из-за убытков и нехватки капитала.


Чтобы лучше понять происходившее, давайте сами немного побудем ответственными банкирами. Представьте, нам нужно выдать деньги, и первейшая наша задача - просчитать, по-возможности, сможет ли заёмщик их вернуть. Допустим риски почти все проработали, учли и конкретный заёмщик нам подходит, осталась ерунда - разобраться с валютным риском.

В задачке срок ипотеки - 15-25 лет, заёмщик получает доходы в рублях, не в валюте, значит будет переводить по курсу.


Курс рубля зависит от нефти и общемировых кризисов. Не забываем, мы ответственные банкиры, так что мы должны сделать в первую очередь? Конечно: посмотреть, на сколько менялся курс на подобном историческом периоде, то есть как минимум равном по сроку ипотеки. И что мы видим? Нефть меняет цену от 10 до >100 дол./бар., рубль при кризисах обесценивается в 4-5 раз. Происходит это периодически и непредсказуемо.


Какой уровень риска надо заложить, чтобы потенциальный ипотечник смог оплачивать кредит при подобном изменении? Не забываем, что заёмщику и семье надо что-то есть, одежду покупать, так что не более 40-50% совокупного дохода семьи должно уходить на обслуживание кредита. Очевидно мы должны заложить наихудшие возможные условия на этот период, т.е. предположить, что доходы в валюте заёмщика могут уменьшаться в те же 4-5 раз. Получаем решение, мы можем одобрить кредит, но учесть для выдачи кредита не более 10-12% дохода семьи.


Кредит в 200 тыс.дол. в начале 2008 года, получается мы могли одобрить семье с доходом не меньше 495 тыс.руб./мес., тогда при платеже 2064 дол./мес. такая семья бы тратила 49,5 тыс.руб./мес. на выплаты по кредиту. Для сравнения также заметим, что при выдаче рублевого ипотечного кредита мы смогли бы одобрить аналогичный кредит при доходах семьи от 112 тыс.руб.


Перенесемся из 2008 года в 2015-ый и проверим, насколько добросовестно мы выполнили работу банкира. При нынешнем курсе платеж такой семьи - 134 тыс.руб., более того, у них есть и запас выдержать курс вплоть до 30 дол./бар. (или до 120 руб./дол.). Их платеж будет составлять при этом 247 тыс./мес., что конечно крайне неприятно, но всё равно составит <50% семейного бюджета. Получается, что мы справились с ролью ответственных банкиров и с оценкой валютного риска вплоть по февраль 2015 года. Не забываем, что ситуацию с этим риском мы должны были разъяснить такому заёмщику, желательно в письменном виде, так как рост платежа и остатка долга в 4-5 раз - это вряд ли то, что хотел бы кто-либо из нас, имея целью просто покупку квартиры. Если уж заёмщик и после этого согласится, то это точно будет его осознанное решение (причины этого могут быть и вполне уважительные, например, он лишь на год берет кредит, а срок такой - для подстраховки, а может у него доходы в валюте - такое тоже случается).


А какой валютный риск закладывали настоящие банкиры в 2008 году на самом деле, как вы думаете? Правильно - никакой, т.е. равный нулю.

Получается, что 200 тыс.дол. в 2008 году они выдавали при доходе семьи от 99 тыс.руб., а платеж такой семьи составил в феврале 2015 года 134 тыс.руб./мес. Фактически эта семья уже обанкротилась, потеряв всё: платежи за 7 лет в 173 тыс.дол.(!) и квартиру.

Более того, ещё и осталась должна после продажи квартиры банку от 1 до 4 млн.руб. (остаток долга по кредиту 170 тыс.дол. или 11 млн.руб., рыночная стоимость квартиры - где-то +-9 млн., и ещё надо учесть дисконт ликвидационной стоимости квартиры в кризис).


Т.е. мы с вами, вот буквально за 10 минут правильно рассчитали валютные риски, а профи-банкиры облажались?


Извините, но вывод тут один - банкиры действовали абсолютно безответственно и непрофессионально. Именно так, более того, зная все эти расклады, что мы только что перечислили, можно утверждать, что банки сознательно вводили в заблуждение непрофессионалов - обычных граждан, пришедших за обычным финансовым продуктом, с единственной целью - купить себе квартиру. Пришедших не играть на бирже, не в казино, не в финансовую пирамиду МММ, а просто купить квартиру.


Банк предлагал под видом обычного кредита непрофессионалам финансовый продукт, который потенциально был способен оторвать голову его потребителя, т.е. лишить и квартиры, да ещё и загнать в невыносимые долги! Что собственно и произошло.


Для лучшего понимания. Это тоже самое, что если вы приходите к профессионалу, в но в другой отрасли - доктору, доверяя его профессиональному суждению и многим годам обучения в университете, практике, и спрашиваете таблетку, “что-то от головы, а то вот есть такая проблема - болит”, а он вам вместо нурофена предлагает цианистый калий со словами, “не волнуйтесь, проблема будет решена - голова болеть не будет”.


Именно так, банкиры вместо условного “нурофена”, т.е. финансового продукта для достижения единственной цели обычного ипотечника - покупки квартиры для своей семьи, отсыпали заёмщику “цианистого калия” - валютную ипотеку, что уж тут удивляться, что она в конечном итоге похоронила финансы заёмщика и его семьи.


Зачем же банки поступали столь необдуманно? Я ещё вернусь к этому вопросу. Но одно можно сказать точно, за те деньги, что топ-менеджмент банков получает в качестве вознаграждения, не очень сложную задачку о валютном риске ипотечных кредитов можно было решить и не раз (по данным журнала Форбс):


Зарплаты банкиров.jpg


Ну и вот здесь бывший банкир совершенно откровенно и честно рассказывает, как происходила выдача валютной ипотеки, посмотрите, потратьте буквально пять минут - многое становится понятным (интервью на радиостанции "Серебряный дожь"):



В завершение поста хотел бы уточнить - несмотря на в целом, наверное, обвинительный тон этого текста я всё же не пытаюсь провести мысль, что банки виновники в кризисе валютной ипотеки, разбор полётов совсем не закончен. Впереди - продолжение о банках, ЦБ и самих валютных ипотечников. Важно правильно оценить роль и ответственность каждого. Цель - разобраться в причинах и, исходя из этого, предложить выход из ситуации..



P.S. Кто-то спрашивает - почему всё не в одной статье?


Всё просто - я прочитал действительно много по этой проблеме и мне признаться порядком надоел обывательский подход, когда в разных публикациях журналистами и политиками ведётся разбор действительно сложной и неоднозначной проблемы в терминах - “виноват только банк”, “только заёмщик”, “всем отказать” и “всем всё компенсировать”.


При этом не приводится нормальных расчетов, отсутствует серьёзная аргументация и не просчитаны последствия тех или иных действий или бездействия. Не претендуя на истину, я стараюсь такого подхода избегать и опираться на аргументы и расчеты, в том числе иллюстрируя доводы на конкретных примерах.


Tags: ипотека
Subscribe
promo mon_montblanc april 6, 2013 07:55 35
Buy for 10 tokens
Гарантированный бесплатный репост-перепост в журнале с уникальной аудиторией, кросспостинг в facebook, twitter и в vkontakte, вдумчивый читатель и гениальный комментатор (чо скромничать то:) вашей записи - где вы еще найдете такое ПРОМО в Livejournal.com всего за $1? Это риторический вопрос.…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 0 comments