mon_montblanc (mon_montblanc) wrote,
mon_montblanc
mon_montblanc

Идеальный шторм валютной ипотеки

Оригинал взят у law6512 в Идеальный шторм валютной ипотеки

«Идеа́льный шторм» (англ. Perfect storm) — ситуация, возникающая при сочетании ряда неблагоприятных факторов, в результате чего их суммарный негативный эффект существенно возрастает.


Конкретные причины кризиса валютной ипотеки рассмотрены ранее: 1, 2, 3, 4.


Помимо очевидного - резкого изменения курса рубля, увеличившего платеж заёмщика валютной ипотеки за прошлый год в два раза, другими причинами кризиса стало также “идеальное” наложение действий сразу трёх субъектов:

1) самого заёмщика - очевидно недооценившего валютные риски;

2) банков:

- выдававших ипотечные кредиты, игнорируя валютные риски и без учета платежеспособности заёмщиков;

- установивших фактический запрет на рефинансирование валютных кредитов сразу для нескольких категорий заёмщиков;

3) Центрального банка:

- проигнорировавшего накопление валютных рисков ипотеки;

- реализовавшего изменение курсовой политики в 2014 году без учета возможных проблем с валютной ипотекой.


Все эти проблемы появились не вчера, а копились по меньшей мере последние десять лет, а в итоге сработала формула идеального шторма для валютной ипотеки:


Кризис валютной ипотеки = 2х изменения курса рубля * (безответственность, бездеятельность и недальновидность банков, ЦБ и заёмщиков).


Идеальный шторм 2

Закономерный вопрос - что делать?


Но для начала, почему вообще надо что-то делать? - скажет кто-то, пусть всё идёт как идёт, действующий закон отрегулирует всё сам.

Ситуация первая. Никто ничего не делает, чтобы остановить кризис, т.е. де-факто это существующее положение. Попробуем спрогнозировать последствия.


1. Ипотечные займы в валюте к маю 2015 года в полном объёме станут дефолтными.

Не буду повторяться с обоснованием и цифрами, но всё указывает на то, что уже в марте финансовое положение будет безвовратно подорвано у большинства валютных ипотечников, более 50% из них не смогут оплатить очередной взнос, а к маю 2015 года почти вся валютная ипотека будет дефолтной.

Аналогичные или даже бОльшие проблемы следует ожидать у всех, кто рискнет рефинансироваться из валюты в рубли на условиях банков - по текущему курсу и процентам.

Такие выводы следуют как из динамики роста просрочки, исходя из официальной статистики, так и ожиданий заёмщиков.

Проблема очевидно заключается в двукратном росте платежа по кредиту вслед за ростом курса доллара, следствием чего стало превышение платежа по кредиту над доходами семьи. Имевшиеся резервы по поиску дополнительных средств и финансовые запасы семей исчерпаны - для заёмщиков в валюте кризис в критической фазе длится уже более 5 месяцев.

Можно также констатировать, что с начала кризиса банки так и не предложили каких-либо действенных мер по предотвращению банкротства заёмщиков.


2. Под дефолтные ипотечные кредиты банки будут обязаны создать резервы на возможные потери по ссудам и уменьшить на их сумму основной капитал.

Следствием кризиса станет признание почти всей валютной ипотеки дефолтной и, в случае адекватной политики банка, создание под них во всё увеличивающемся объеме резервов, с последующим вычетом объема таких резервов из капитала.


При этом резервы будут только расти, так для однородных ипотечных ссуд после 90 дней просрочки резервы создаются в объеме 20%, после 180 - 60% (в некоторых случаях - до 100%). К концу 2015 года банки будут вынуждены создать резервы по просроченной валютной ипотеке в объеме не менее 108 млрд.руб. (60% от общего объема в 180 млрд.руб. валютной ипотеки)

Уменьшение капитала банка может привести к нарушению ключевого норматива ЦБ по достаточности капитала и как следствие, к движению банка к потере лицензии с последующим банкротством либо санацией.

Увеличить капитал первого уровня можно вливанием в акционерный капитал либо увеличением его на заработанную прибыль. Однако, учитывая отсутствие прибыли в кризис и наличие проблем в основном у госбанков, то любое увеличение капитала первого уровня в этой ситуации неизбежно становится обычной госпомощью.

Правовое урегулирование неплатежей по валютным ипотечным кредитам вызовет взыскание в судебном порядке нескольких десятков тысяч квартир, находящихся в ипотеке. При этом позиции высших судов и Конституционного суда РФ приведет к выселению заёмщиков, в том числе и из единственного жилья, а также заёмщиков с несовершеннолетними детьми, без предоставления другого места проживания.

В случае, если заёмщиком потерян и источник дохода - это, вероятно, будет выселение фактически на улицу.


3. По дефолтным кредитам банки будут забирать квартиры у заёмщиков, однако при одновременной реализации десятков тысяч квартир их ликвидационная стоимость будет падать.

Правильно предположить, что добровольно-принудительный отъём квартир и их реализация в основном начнется в течение полугода-года (это при “быстром” прохождении судов, в реальности сроки будут, конечно, больше). То есть массовая реализация начнется со второй половины 15-го года и далее непрерывно, как минимум до конца 16-го, начала 2017-го годов.

Подавляющее число квартир валютной ипотеки находятся в Москве, Санкт-Петербурге и Подмосковье. Почти единовременный выход десятков тысяч квартир на рынок и давление информации о продолжающем процессе банкротства валютных ипотечников будет угнетающе действовать на рынок жилья в течение всего 15-го и 16-го годов, особенно сильно это скажется на рынке Москвы.

Всё это приведёт к дополнительным потерям банков и заёмщиков, поскольку реализация по прежней рыночной стоимости в этой ситуации будет невозможна, особенно в условиях продолжающегося кризиса в экономике. Текущий дисконт ликвидационной стоимости к рыночной цене таких квартир в 5-15% может увеличиться до 15-30%.


4. Убытки банков от реализации квартир и “неработающих кредитов”.

Реализация всех ипотечных квартир в любом случае не будет быстрой процедурой и, вероятно, займет до двух лет. Ко моменту начала массовой реализации квартир уже будет действовать закон о личном банкротстве, ограничивающий риски должника, но увеличивающих убытки кредитора.

В зависимости от ситуации на рынке жилья банки,  даже после реализации квартир, получат убытки в размере от 15 до 35% от общей суммы кредита. Это произойдет из-за превышения суммы остатка задолженности по кредиту над ликвидационной стоимостью реализуемых квартир.

При этом, если реализуется умеренно-неблагоприятный сценарий и рынок квартир просядет всего лишь на 20-30%, то сумма чистого убытка банка по кредитам увеличится уже до 30-50%.

К этому добавится убыток в виде упущенной выгоды из-за неработающих кредитов - за всё время судебных процедур. Таким образом непоступившие проценты по “замороженным в квартирах кредитам” составят от 15 до 25% (при процентах по кредиту от 7,5% до 12,5 годовых в течение двух лет).

Массовые обращения в суд неминуемо замедлят их работу, а учитывая, что это будут споры по имуществу на несколько миллионам рублей и с ситуациями с единственным жильём, то активное участие в спорах заёмщиков вероятно может непредсказуемо замедлить общий процесс.


Суд

В процессе банкротства с заведомой потерей квартиры, должники утратят фактический интерес заботиться о квартире (зачем, если она всё равно будет изъята), но будут находиться под защитой закона о банкротстве, что будет ограничивать верхнюю границу их долга стоимостью квартиры.

В этой ситуации оптимальной стратегией для заёмщиков могут стать максимальное затягивание судебного процесса и исполнительного производства, поскольку на время процесса они смогут пользоваться квартирой “фактически бесплатно” (их долг это не будет увеличивать, если с них больше будет нечего взыскать), а полученные в это время доходы должника банк получить скорее всего не сможет.

Таким образом очевидный противоположный банку экономический интерес должника дополнительно усложнит банкам работу по реализации имущества и удлинит сроки реализации квартир.


Общий убыток банков после реализации будет составлять, в случае оптимистичного сценария - от 20 до 60% от текущей стоимости кредита, при умеренно-неблагоприятном от 30 до 75%.


5. Финансовый итог рассматриваемой стратегии “как есть” для банков.

В конечном счете уже в середине 15го года потери в капитале банков из-за убытков по валютной ипотеке невозможно будет восполнить, в том числе из-за отсутствия у банков прибыли из-за кризиса, что означает, что единственным источником помощи для банков, а особенно госбанков может стать только бюджет или стабилизационные кредиты ЦБ.


В результате на объём валютной ипотеки банкам необходимо будет сформировать резервы (к концу 2015 года - до 60%, далее, в зависимости от срока взыскания и реализации квартиры - до 100%), банки будут нести убытки также в виде упущенной выгоды из-за “неработающих кредитов”, а государство будет вынуждено, для сохранения финансовой устойчивости банков, влить в их капитал до 110 млрд. руб. (не менее 60% от объема валютной ипотеки), но уже в виде дополнительной и безмездной помощи.

К концу второго года после начала процедур по реализации чистый невосполнимый убыток банков при реализации этого сценария может составить от 20 до 75% (с учётом упущенной выгоды по неработающим кредитам).

В абсолютных цифрах убыток банков может составить от 36 до 135 млрд.руб.


Из банков, самостоятельно частично абсорбировавшими убытки может быть, вероятно, только Сбербанк. Однако и это маловероятно, так как в условиях продолжающегося кризиса банки будут вынуждены активно создавать резервы также по другим видам кредитов. Вероятно, прибыль для полноценного поглощения убытков даже Сбербанк начнет генерировать не ранее 2016 года.  

Другие игроки на рынке валютной ипотеки, прежде всего госбанк ВТБ, и так имеющий проблемы с достаточностью капитала, будут неминуемо вынужден просить о госпомощи, чтобы исключить снижение кредитного портфеля.

Уже сейчас банки активно договариваются о докапитализации от государства более чем на триллион рублей, имея в виду и убытки от валютной ипотеки, закладываясь таким образом на очевидные предстоящие потери.


6. Последствия для других отраслей экономики.

Реализация описанного сценария скорее всего повлечет депрессию или упадок на рынке жилья, прежде всего в столице, что безусловно окажет негативное влияние на рынок первичного жилья, поскольку реализация новых квартир остановится до момента завершения реализации квартир на вторичном рынке по ипотеке.

Это также отразится на остальных ипотечных заёмщиках (с ипотечными кредитами в рублях), потерявших финансовую стабильность и пытающихся продать квартиры для закрытия долга, что повлечет снижение ликвидационной стоимости реализуемого и ими жилья, как следствие - увеличение финансовых потерь таких заёмщиков и банков.

Остановка первичного рынка отразится на строителях, а значит по цепочке приведет к сокращению нового строительства, возможным сокращениям в строительной сфере, на рынке стройматериалов и перевозок.

Домино


Интересно, что уже принятое государством решение объемом 20 млрд.руб. о частичной компенсации процентной ставки по ипотеке до уровня 13% и направленное на поддержку первичного рынка так и не заработает именно из-за кризиса валютной ипотеки, так как первичный рынок, прежде всего в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге будет под давлением нереализованных квартир от валютной ипотеки.

Квартиры будут реализовываться прежде всего на вторичном рынке вплоть до полной реализации залога по валютной ипотеки к концу 2016 - началу 2017 гг.

Конкуренция и готовность банков продавать квартиры их заёмщиков по текущей цене рынка, а при необходимости и снижать цены, неизбежно будет приводить к тому, что вновь построенное жильё будет проигрывать ценовую конкуренцию и оставаться непроданным. Для покупателя будет верным решением взять квартиру на вторичном рынке с дисконтом в 20-30%, чем на треть дороже, но с ипотечным кредитом в 13%.



Таким образом государству до принятия решения по субсидированию процентных ставок по “новой” ипотеке следовало решить, как минимум, ситуацию с ипотекой валютной.


До завершения продажи квартир заёмщиков в валюте любые меры по поддержке первичного рынка или строителей будет лишь попыткой залить пеной горящую нефтяную скважину - усилий много, но эффекта ноль. Очевидно, что процесс остановится только тогда, когда в скважине закончится горючее вещество.


Строительным кампаниям не позже конца 2015 года скорее всего придется пойти на существенные скидки, если они захотят получить оборотные средства, а значит также зафиксировать убытки, излишне закредитованные компании испытают проблемы с возвратом кредитов, вести новое строительство фактически для получения новых убытков до конца 2016 года будет нецелесообразно. Сценарий кризиса 2008 года будет реализован в полном объеме.


Таким образом дальнейшее развитие существующей ситуации с валютной ипотекой выльется как минимум в кризис рынка жилья, строительства, строительных материалов в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, приведет к потерям банками до 135 млрд.руб. только на валютной ипотеке и негативным социальным последствиям с трудно прогнозируемым, но очевидно неблагоприятным исходом - для 50 тыс.семей или более 160 тыс.россиян.


Как и в США в 2007 году, кризис валютной ипотеки может стать спусковым крючком для начала ещё более серьёзного кризиса в России, так как проблемы с валютными кредитами будут оказывать негативное влияние на всю экономику как минимум до начала 2017 года через ипотеку, банки, рынок жилья и связанные с этим отрасли.


7. У государства нет ни одной работающей или планируемой госпрограммы помощи валютным ипотечным заёмщикам.

Спустя почти полгода у государства отсутствуют какие-либо правовые механизмы или программы помощи таким заёмщикам. Объявленная ранее программы АИЖК на 4,5 млрд.руб. бесполезна для валютной ипотеки в 100% случаев, поскольку в принципе не допускает работу с валютными кредитами.

Даже при предварительном рефинансировании таких кредитов в рубли в банке, кредиты и обеспечение по ним всё равно не будут отвечать критериям планируемой программы АИЖК из-за того, что стандарты Агентства не допускают работу с кредитом при соотношении стоимость кредита/залога более 0,85, чему при курсе выше 50 руб/дол. не соответствуют подавляющее число объектов валютной ипотеки.

Закон о личном банкротстве также, вероятно, не оправдает возлагаемых на него надежд, поскольку на запуск его механизмов и выработку адекватной судебной практики потребуется не менее года, да и сам он даже номинально начнет работать лишь с июля 2015 года, к этому времени банки и заёмщики будут биться уже по разные стороны баррикад в судах.


8. Социальные последствия для заёмщиков.

Неоказание помощи валютным заёмщикам приведёт к их довольно быстрому разочарованию в государстве и государственных социальных механизмах, что неизбежно приведет к их радикализации. Фактически это будут люди, потерявшие всё, чего они добились и накопили в финансовом плане за последние 5-10 лет, лишившиеся единственного жилья, да ещё и с оставшимся непогашенным кредитом. Государством фактически будет создан новый класс людей - “кредитных рабов”, которые должны будут работать только и исключительно на оплату кредита банка.

Как только перестанут работать механизмы компенсации в работе и попытках привлечь к личной проблеме валютной ипотеки внимание, морально отчаявшиеся и потерявшие надежду граждане будут готовы к любым действиям. Предсказать форму “восстания” таких доведенных до отчаяния людей невозможно, но очевидно, что это может иметь и отложенные во времени последствия.


Митинг в Сокольниках 7 февраля
Митинг ипотечных заёмщиков 7 февраля.

Отъём квартир ипотечных заёмщиков и крушение жизненных надежд неизбежно приведёт к личным трагедиям и возможно неедичным случаям суицида, выплёскивании агрессии на окружающих и органы государственной власти.

Не хочется быть вестником Апокалипсиса, но такие попытки отмечаются уже сейчас, которые лишь в силу чрезвычайно удачного стечения обстоятельств и благодаря психологической поддержке сообщества валютных ипотечников предотвращались без летальных исходов.


Итог кризиса валютной ипотеки: государству в любом случае придется вмешаться более серьёзно, чем это планируется сейчас, на дополнительную и безвозвратную помощь банкам при развитии сценария “не вмешиваться” потребуется всё же выделить средства в объеме большей части дефолтных валютных кредитов, т.е. до 110-135 млрд.руб.



P.S. Насколько реален прогноз? Многое будет зависеть, конечно, от курса, например, быстрый возврат к 45 руб./дол. скорее всего снимет часть проблем. Однако необходимо понимать, что даже в этом случае многое уже будет не развернуть назад.

Как только заёмщик остановил платежи, банки начинают начислять дополнительные пени и штрафы, возврат к нормальным платежам по кредиту зачастую становится невозможным. Заёмщик теряет стимулы к дальнейшей оплате и, главное, к поиску новых доходов для этого. Правильно будет сказать, что в отпущенной “на самотек” ситуации будет до половины дефолтных кредитов, которые уже не будут обслуживаться даже при скором и кардинальном улучшении ситуации с курсом.


В целом описанная картина скорее всего будет соответствовать действительности, поскольку несущественно отличается от того, как механизм кризиса работал в 2008 году в России либо от сценариев ипотечного кризиса 2007 года в США и странах Европы (Испания, Ирландия).


Tags: ипотека
Subscribe
promo mon_montblanc april 6, 2013 07:55 35
Buy for 10 tokens
Гарантированный бесплатный репост-перепост в журнале с уникальной аудиторией, кросспостинг в facebook, twitter и в vkontakte, вдумчивый читатель и гениальный комментатор (чо скромничать то:) вашей записи - где вы еще найдете такое ПРОМО в Livejournal.com всего за $1? Это риторический вопрос.…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 0 comments