Category: недвижимость

много путина вредно

Где в России самое дешёвое жильё

10 апреля 2018, 10:09 [«Аргументы Недели»]

Самую дешёвую квартиру в России можно купить в Челябинской области. В строящемся доме города Копейска однушка продается всего за 100 тыс. рублей.


г. Копейск. ЖК Премьер

По данным федерального портала «Мир квартир», самый дешёвый квадратный метр жилья сегодня в Калмыкии – 30, 7 тыс. рублей. До 40 тысяч за метр продаются квартиры в Хакасии, Курганской, Челябинской и Ивановской областях, Еврейской АО, Республиках Адыгее и Марий Эл.


Республика Калмыкия, Элиста, улица Номто Очирова, 8

Причём за такие цены торгуется отнюдь не бросовое жильё. Например, двухкомнатная квартира в г. Кохма Ивановской области площадью 47 кв.м, за которую просят всего 135 тыс. рублей, находится в новом доме. Рядом школа, детсад, магазины.


г. Кохма Ивановской области

Как объяснил «Российской газете» гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, такое жильё можно приобрести в регионах, где уровень жизни ниже, чем в остальной России. Работы у людей нет, а значит нет наличных денег и возможности оформить ипотеку. У квартир и домов в таких регионах нет шансов на существенный рост цен в ближайшее время - наоборот, скорее всего, они будут падать.

Buy for 20 tokens
Когда происходит смена власти или развал страны, действует только одно правило... Фото: Яндекс Картинки Во время развала или революции никого не щадят и никого не жалеют, а банальные провокации можно легко спутать с идеологической или национальной травлей. Мы с вами прямо сейчас становимся…
пляшем

...законопроекты, защищающие интересы валютных ипотечников:(((

http://www.spravedlivo.ru/5_86318.html
Председатель Партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ, руководитель фракции СР в Госдуме Сергей Миронов и депутаты фракции Ольга Епифанова, Вадим Белоусов и Олег Нилов внесли в ГД законопроекты, защищающие интересы валютных ипотечников.

Как говорится в пояснительной записке к законопроекту № 329665-7, "в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации не определяет перечень конкретных обстоятельств непреодолимой силы, лишь указывая на сущностные характеристики таких обстоятельств: чрезвычайность и непредотвратимость". Однако во второй половине 2014 году граждане, заключившие договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке), выраженный в иностранной валюте, на себе ощутили непредотвратимость произошедших событий. Как отмечается в документе, "фактически их выплаты по указанным договорам выросли в два-три раза в рублевом эквиваленте в отличие от суммы, которую они уплачивали при заключении договора". "Законопроект направлен на разрешение вышеуказанной проблемы и предусматривает защиту прав залогодателей-физических лиц при заключении ими договора ипотеки жилого дома или квартиры в случае, если расчет по такому договору осуществлялся в иностранной валюте, изменение курса которой привело к существенному повышению цены", – написано в пояснительной записке.

Источник: СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ
http://www.spravedlivo.ru/5_86318.html

пляшем

Ипотеке не нашлось места в программе реновации

Депутаты, как выяснилось, даже не подозревали о том, что вопросы об ипотеке могут относиться к теме данного законопроекта. Вопросов по "ипотеке не должно быть в этом проекте", поскольку это отдельная тема, заявил глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев (его комитет отвечает за законопроект). "Пятиэтажки в ипотеку не берут, это же дома 1950-х годов постройки, тогда такого понятия даже не было,— заявил он "Ъ".— Если такие квартиры дают в ипотеку, то это мелочь, о которой нельзя серьезные разговоры вести". "Вы думаете, у нас есть ипотечники в пятиэтажках? Дома-то древние!" — заявила "Ъ" депутат Госдумы от Москвы, соавтор законопроекта Елена Панина.

Между тем ипотека в пятиэтажках есть. Причем выдают ее крупные игроки. Так, в Сбербанке, на который приходится почти 50% ипотечного рынка, сообщили, что кредитуют приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей, среди прокредитованных объектов у банка есть и хрущевки. В Сбербанке и ВТБ24 вчера подтвердили, что участвуют в экспертном совете, который готовит поправки к закону о реновации, но детали пока раскрыть не могут.
http://www.kommersant.ru/doc/3282138


пляшем

Александр Пряников: «Как я остался без дома, семьи и работы»



Все началось в 2005 году, когда мы под строительство дома — «семейного гнездышка» в Балашихе — взяли кредит на покупку недвижимости в Газпромбанке в размере 100 тысяч долларов. В качестве залога был сам строящийся дом, точнее, права на будущий дом. Газпромбанк этот залог долго проверял, а когда проверил, выдал нам кредит. Мы исправно платили практически семь лет и выплатили около 80 тысяч долларов.
Но строительство таунхауса зашло в тупик! Выяснилось, что у строительной организации возникли проблемы с правами на землю, произошел, предположительно, рейдерский захват. Стены уже были доведены под крышу, но стройка была заморожена. Мы планировали, что через три года будем жить в своем доме, но планам не суждено было сбыться. На этой почве распалась семья, так как дома была очень напряженная обстановка…
Я думал, что, раз мы выплатили уже крупную сумму, может быть, стены пойдут в качестве оплаты остатка долга для банка, раз они в залоге. И вот тут был главный сюрприз для меня! Газпромбанк отказался брать залог, сославшись на договор, который, видимо, я не до конца прочитал. Если бы я был юристом, а не артистом… Иными словами, если бы банк на стадии получения кредита не признал в качестве залога этот таунхаус, я бы не брал кредит. Я был уверен: раз банк, все проверив, взял этот залог, я в любой момент могу его отдать!
Дальше начались штрафные санкции. Около десяти лет у меня были отношения с Райффайзенбанком, именно туда приходила зарплата. Все прекрасно работало, пока не наступил день, когда все мои счета и карты оказались заблокированы по требованию судебных приставов. Как я узнал потом, было судебное заседание, предположительно инициированное Газпромбанком, которое прошло без меня, и мне присудили более 4 миллионов рублей долга.
Потом пошли звонки из «Райффа»: как и когда будете гасить долг? Звонящие представлялись сотрудниками банка, и дальше было то, чего я не мог предположить. Мне показалось, что у банка есть служба штатных хамов. Мне звонили, как правило, в выходные, в 9 часов утра, угрожали, происходящее напоминало 90-е годы.
Начались сложности на работе, поскольку судебные приставы заблокировали выезд за границу, а я работал телеведущим и рассказывал о путешествиях в разные страны — эта работа была единственная моя кормилица. Итак, я остался без дома, без семьи, с проблемами на работе и долгом банку.
Мне предложили банкротство, и здесь был следующий сюрприз! Выяснилось, что за те деньги, которые адвокатам платит государство, они не могут мне помочь обанкротиться. Нужна дополнительно большая сумма, чтобы начать эту процедуру. А где эту сумму взять?! Замкнутый круг: вроде по закону все правы, не прав только я. Но что делать мне, маленькому частному лицу?

Читать подробнее на Банки.ру

1953 год, «Onement VI»

Исповедь нелегала в Испании

Оригинал взят у domashnyaya в Исповедь нелегала в Испании
Друзья мои, три года я вам рассказывала, как мне прекрасно живётся в Испании в домике у моря, а сейчас настала пора сказать вам о том, что я раньше от вас скрывала по понятным причинам. До сегодняшнего момента я была нелегалом, но теперь я могу честно и без утайки рассказать вам как и почему со мной это было, потому что я уже не нелегал.
урожай фиников

Collapse )

пляшем

С АИЖК сотрудничает всего 6 банков....

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщает, что готово пересмотреть условия сотрудничества с банками по программе реструктуризации проблемной ипотеки для усиления стимулирования их участия. Сейчас АИЖК изучает возможность предложения банкам нескольких вариантов соглашения о сотрудничестве. Новые соглашения планируется утвердить в ближайшее время, но официально АИЖК не комментирует эту информацию.

Изменение соглашений потребовалось из-за того, что предложенный АИЖК вариант не устроил банки, его подписали всего шесть банков — Локо-Банк, Зенит, Открытие, Абсолют Банк, ДельтаКредит и Фора-Банк. А крупнейшие ипотечные банки не подписали, т.к. сейчас АИЖК может не компенсировать убытки от реструктуризации, если сочтет заемщика не подходящим под условия госпрограммы.

Напомним, программа помощи проблемным ипотечникам утверждена правительством 20 апреля, по ней банки будут реструктурировать ипотеку по ставке до 12% годовых, а часть ежемесячного платежа заемщика либо основного долга - при валютной ипотеке - будет компенсироваться государством в пределах 200 тыс. руб. на кредит. Размер программы запланирован в 4,5 млрд. рублей. Она может помочь примерно 30 тыс. семей.
http://bank-klient.ru/news/news_6128.html

об стену

Валютная ипотека. Банки - причина кризиса? Часть 2

Оригинал взят у law6512 в Валютная ипотека. Банки - причина кризиса? Часть 2

Начиная с этого поста будут довольно жесткие тексты, картинок от меня тоже не ждите.

Вы всё ещё считаете, что банки и заёмщики должны сами договориться и банкам не интересно банкротить заёмщиков? Тогда этот текст также для вас.


Итак, возвращаемся к делам банков (пред.тексты по проблеме валютной ипотеки здесь: 1, 2).

Существует заблуждение, что валютная ипотека - это для богатых, однако на самом деле - это как раз наоборот, в основном про бедных.

Почему и как это работало объяснить довольно просто.

Возьмем для примера снова начало 2008 года, средняя ставка ипотеки составляла в рублях - 13%, а в долларах - 11%.

Обычный для того времени кредит в 200 тыс.дол. (ситуация для Москвы), позволявший купить 2х комнатную квартиру в панельном доме экономкласса (при наличии первоначального взноса). Уменьшение банком номинальной ставки по кредиту на 15 лет с 13 до 11% (перевод потенциального заёмщика с рублевого кредита на долларовый) приводило к уменьшению ежемесячного платежа, а значит и к требованиям по платежеспособности.


И если для рублевого кредита доход семьи должен был составлять в этом случае 121 тыс.руб./мес., то для валютного только 109 тыс./руб. Далее банк мог предложить увеличить срок и до 30 лет (валютные деньги для банка - более длинные), в этом случае необходимый доход составлял лишь 91 тыс.руб. Таким образом банк выдавал валютный кредит семьям с доходом на треть ниже, чем для рублевого кредита.

При этом очевидно, что это одна и та же семья, которой банк отказал в выдаче рублевого кредита, но выдал валютный кредит. Именно такие семьи, получившие кредит на долгий срок и в валюте, в итоге и оказались в наихудшем положении.


В этом же направлении работало и снижение иных требований к заёмщикам о выдаче кредитов. Если помните, то в 2006 году кредит нельзя было взять с первоначальным взносом ниже 20%, а в начале 2008 года кредиты выдавались и при 5% взносе и даже без первоначального взноса.

Одновременно банки перестали проверять платежеспособность заёмщика и вместо справки 2-НДФЛ довольствовались лишь обычными справками с работы, т.е. простой бумажкой с печатью и подписью. Также стала практиковаться выдача по 2 документам - паспорту и, например, водительскому удостоверению. Банки в погоне за прибылью сознательно перешли к выдаче кредитов на уровне американского субстандарта, но субстандарта, отягощённого валютными рисками.


Очевидно, что банки вполне осознанно выдавали валютные кредиты семьям с заведомо более слабой платежеспособностью, рублевые кредиты для таких семей на необходимую сумму были недоступны.


Три ловушки валютной ипотеки.

Ок, у тебя недостаточный доход, но для семьи нужна квартира, значит ты можешь взять только валютный кредит, но почему бы не рефинансироваться позже? Кажется, что с 2008 года было достаточно времени, чтобы это сделать.


Ловушка первая. К сожалению, желание многих, осознавших валютные риски в кризис 2008 года, выйти из них, так и не реализовалось.

Выше я пояснил, почему многие валютные кредиты выдавались семьям с платежеспособностью на треть ниже, чем было необходимо для выдачи рублевого кредита.

Должно быть понятно, что это работало и в обратную сторону, поскольку требования для рефинансирования у банков те же, что и для выдачи новых кредитов, а часто и жёстче. Рефинансироваться в рублевый кредит таким семьям было нельзя, поскольку они не удовлетворяли требованиям банка для рублевого кредита, хотя уже с 2008 года, т.е. сразу после взятия кредита из-за роста курса до 1,3 раза (с 24 до 34 руб.) стали платить на 25-33% больше, чем по аналогичным рублевым кредитам.

Динамика курс доллара

Заёмщики фактически доказывали свою платежеспособность, но по правилам банков это не имело значения.

Получается что, чтобы рефинансироваться из валюты в рубли, необходимо было, чтобы либо курс упал - и снизился платеж, либо уменьшился процент по рублевой ипотеке, либо третье - увеличилась платежеспособность заёмщика.


Как мы помним, ничего этого с 2008 года не было - курс резко вырос и хотя потом и уменьшился, но уже не вернулся к прежнему, из-за кризиса также увеличилась процентная ставка по новым рублевым кредитам, платежеспособность (зарплата) перестала расти теми же темпами, что ранее.

Получалась парадоксальная ситуация - ты не можешь перейти в рублевую ипотеку, чтобы остановить рост платежа, потому что недостаточно платежеспособен, но всё равно вынужден платить всё увеличивающийся платеж из-за роста курса. Бред какой-то, очевидно, что банки кто-то должен был остановить, но этого не произошло.

Рост курса на треть, плюс ещё разница в платежах в валютном и рублевом кредите означают, что доходы семьи должны были увеличиться не менее чем в 1,6-1,8 раза, чтобы рефинансирование могло состояться.


Вторая. В ещё более дурацкой, иначе не скажешь, ситуации оказались люди, бравшие ипотеку с минимальным первоначальным взносом 5% или вообще без него. В 2007-2008 гг. это было довольно распространённой практикой. Наступил кризис 2008 года и банки вернулись к 30 и чуть позже - к 20% первоначальному взносу.

Оказалось, что когда ипотечники с минимальным взносом (и достаточной платежеспособностью(!) стали обращаться в банк, то им отказывали в рефинансировании на основании того, что не выполнялось другое требование банка - остаток долга к стоимости квартиры. Оно также ужесточилось с 1 до 0,7 (позже было облегчено до 0,8).

Как мы помним из более ранних расчетов, получалось, что за 7 лет выплата тела долга составила только 15%, и только через 7 лет, т.е. к 2015 году, такие ипотечники получили бы возможность рефинансироваться, но и то - лишь в случае, если рост стоимости квартиры шёл на уровне роста курса, а как мы знаем - курс вырос в 2,7 раза, а квартиры подорожали в Москве - в 1,7-1,9 раз.


Третья. Не пытаюсь разжалобить читателей, но действительно нет повести печальнее, чем валютная ипотека для семей с детьми. С точки зрения банка, рождение ребенка - это выбытие одного из созаёмщика (мамы), а значит и части дохода. Я не говорю, что расходы на ребенка - это отдельная статья, но рефинансирование в это время просто невозможно. Получается минусуются где-то три-шесть месяцев до рождения ребенка (мама не работает), года полтора в отпуске по уходу за ребенком и ещё полгода после выхода на работу, поскольку ранее получения дохода за полгода банки справки о доходах не принимают. Некоторые банки требовали справки о доходах даже не за шесть месяцев, а за год, ведя расчет исходя из дохода за предыдущие 12 месяцев, деля на 12.

Далее с точки зрения банка появляется новый иждивенец (ребенок) без самостоятельного источника дохода, получается, что достичь былой платежеспособности с точки зрения банка можно уже только двукратно и более наращивая доходы семьи. Дети, опять же с точки зрения банка, ставят почти 100% крест на возможности рефинансироваться для таких семей.

А теперь самое время напомнить статистику по оставшимся к 2015 году в валюте ипотечникам: 80% из них с одним, двумя и даже более детьми. Совпадение?


Выводы из этих историй можно сделать разные: можно сказать, что виноваты снова и снова заёмщики, что не предусмотрели все эти ситуации и не надо было брать кредит “под завязку”, заводить детей, а можно сказать и то, что судя по просрочке в 1% за все эти 7 и более лет люди старались исполнять свои обязательства и по фактической платежеспособности с лихвой доказали, что они были платежеспособны в должной мере, и в том, что ситуация с валютным кредитом “законсервировалась” для многих ипотечников до нового кризиса, однозначно виноваты банки - люди по факту платили повышенные платежи, пытались рефинансироваться, но именно банки не давали избавиться от валютных рисков.


Чтобы было понятнее - я далек от мысли, что буквально всем из десятков тысяч оставшихся заемщиков в валюте не предоставлялся шанс на рефинансирование, но то, что все оставшиеся в валюте заёмщики прошли через определенное жизненное и банковское сито и среди оставшихся не зря осталось такое количество семейных людей, прямо указывает на объективные препятствия для “неудачников”.


Здесь же отвечу и про миф о спекулянтах, владельцах многих квартир либо квартир-дворцов, купленных за счёт валютной ипотеки: сплошной опрос ипотечников не позволил выявить хоть какое-то их число, никаких цифр по данным ЦБ или банков о таких статистически значимых фактах также установить не удалось. Миф не подтверждается - это лишь риторический аргумент банков и госчиновников, которые не хотят отвечать по сути и решать проблему. С валютной ипотекой “застряли” в основном семейные заёмщики, часто с 2 и более детьми, ранее считавшиеся “начальным средним классом”.


И завершим про банки.

Основная причина, по которой они закрывали глаза на валютный риск - это несомненно довольно лёгкая прибыль от валютной ипотеки. Вторая - это введение самих банкиров в заблуждение Центральным банком, обещавшем стабильный курс в валютном коридоре (то, о чём бывший банкир, выдававший валютную ипотеку рассказывает здесь). Третье - отсутствие надлежащего регулирования, когда ЦБ и закон никак не контролировали и не регулировали накопление валютного риска в банковской системе. Делай что хочешь - и банки делали.


Прибыльность валютной ипотеки заметно превышала прибыль от рублевой.

При фондировании под 3-4%, а часто и ниже, и выдаче кредита даже по нижней границе в 11% маржа банка составляла около 8% годовых, никакая рублевая ипотека не давала такой легкой прибыли.

Банки зарабатывали на валютной ипотеке и дополнительную прибыль на конвертации.

Покупка квартир, особенно новых, в большинстве случаев проходила в рублях, а значит банк одномоментно получал ещё и сверхлёгкую прибыль в виде процента при конверсии из валюты в рубли, что составляло, как правило, от 2 до 3% (разница курса банка от ЦБ и рынка), и за перевод средств - обычно ещё около 1%. Снять средства наличными или сконвертировать не в банке-заёмщике было нельзя - это условие банка. Получалось, что клиент ещё не успел взять кредит, а он уже вырастал на 3-4%.


За время с 2006 года около 120 млрд.руб. (оценка ЦБ на 1.11.14г.) валютной ипотеки принесли банкам при 8% марже 9*0,08*120 = 86 млрд.руб., а если исходить из консервативного подхода в 4% маржи, то прибыль составила не менее 43 млрд.руб. На самом деле прибыль банков от валютной ипотеки больше, так как часть валютных кредитов погашена, а ещё большая - была сконвертирована в рубли.


Таким образом прибыль банков от валютной ипотеки в первом приближении - за счёт процентов от 43 до 86 млрд.руб. и 6 млрд. за счёт конверсионных операций, всего, если принять среднюю величину - около 70 млрд.руб. И да, всё же одна картинка будет.


breaking-bad-walt-and-skyler-with-money.png


Подытожу.


1) Банки необъяснимо отказались от адекватной оценки валютных рисков ипотечных кредитов на долгий срок в валюте, хотя они, как профессиональные финансовые посредники могли и должны были предвидеть последствия выдачи и валютной ипотеки, и реализации валютных рисков для заёмщиков за срок ипотеки.


2) Стремление банков к легкой прибыли приводило к серьёзным искажениям - опасные финансовые продукты фактически получали те, кто не имел возможности их адекватной оценки и был в наихудшем финансовом положении по сравнению с другими заёмщиками.


3) Банками были созданы объективные препятствия для рефинансирования валютной ипотеки, в основном через повышенные и необоснованные требования к платежеспособности заёмщиков.


При этом с российской юридической точки зрения банки защищены по первому и второму пункту - судебная практика и закон полностью на их стороне, российский закон считает, что в создавшейся ситуации виноваты лишь заёмщики, добровольно подписавшие договоры. Однако на мой взгляд - это серьёзное упущение, что закон не предоставляет никакой защиты заёмщикам - обычным гражданам (не предпринимательским структурам, т.е. не созданным для целей извлечения прибыли) от таких существенных (почти трёхкратных) изменений платежа по договору. Это несомненно проблема закона и защита заёмщиков в этой части на будущее должна быть усилена.

Несмотря на юридическую защиту закона, практика очевидно неадеквартной оценки валютных рисков должна была привлечь внимание прежде всего регулятора ЦБ. То, что платежеспосбность заёмщиков и риски банками на регулярной основе оценивались неправильно, и как следствие сейчас эти кредиты стали фактически дефолтными - это общее и серьёзнейшее упущение со стороны подразделений андеррайтинга банков и ЦБ - регулятора финансовых рынков.

В третьей части "итога": при юридически значимом подтверждении попыток рефинансироваться из валютной ипотеки в рублевую заёмщики должны быть безусловно свобождены от последовавших за этим вредных последствий - лишения квартир, "сгорания" платежей за предыдущие годы и пр.

Практика фактического запрета рефинансирования также должна быть изменена и это однозначно вопрос для двух регуляторов - ЦБ и Роспотребнадзора, для депутатов ГД. У банков было около десяти лет для изменения этой ситуации, однако очевидно, что они не только не справились, но их действия привели многих из десятков тысяч россиян с валютной ипотекой к финансовой катастрофе.



P.S. Завершая этот и предваряя следующий пост:

“Если вы видите, что практика кредитования становится неадекватной — например, ипотека без первоначального взноса, без подтверждения доходов и места работы, с выплатой одних только процентов в первые годы погашения кредита, — ее нужно корректировать. ФРС все это видела, но предпочитала не мешать свободным рынкам: считалось, что участники рынка лучше понимают ситуацию и, если они придумывают все эти финансовые инновации, значит, для этого есть причина и их не нужно контролировать”.

Нуриэль Рубини